Цены на жилье: бешеный рост сменится спадом?

05.12.2005 Источник: Правда.Ру URL: http://www.pravda.ru/economics/rules/lobby.../69652-realty-0

Рост цен на жилье в 2005 году и не думает останавливаться. Растут цены, ускоряется сам рост, подогревая самые мрачные прогнозы по удорожанию квадратного метра. Осенне-зимний всплеск цен на жилье взбудоражил умы: сумму в $3 тысячи за "квадрат" некоторые горячие головы уже называют вполне реальным ориентиром на следующий год. Впрочем, за бурным ростом цен эксперты видят неизбежный спад - года эдак через два.

Слухи о подорожании жилья, безусловно, выгодны самим строителям, а также большой группе мелких и средних инвесторов. Жилье с некоторых пор стало одним из способов вложения денег, который до сих пор давал стабильный высокий уровень дохода. Большой популярностью у населения и мелких инвесторов пользуются паевые инвестиционные фонды, вкладывающие средства пайщиков в строительство и недвижимость.

Впрочем, не стоит забывать, что нынешнее ралли цен на недвижимость - реальность лишь этого года. А не так давно - во втором полугодии 2004 года - усредненная цена квадратного метра стояла как вкопанная с июня по декабрь. Цены начали повышаться с января этого года, постепенно набирая обороты. Глядя на график (см. рисунок), складывается впечатление, что темпы роста цен ускорялись в геометрической прогрессии. По данным аналитического центра www.irn.ru, за прошедшую неделю индекс стоимости жилья прибавил еще 1.3% и составил 2.221$ за квадратный метр против 2.193$ за метр неделей ранее.

Вслед за новым жильем вверх понеслись и цены на "вторичку". По данным Аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в ноябре 2005 г. на вторичном рынке жилья Москвы среднемесячная цена предложения квартир выросла на 5,4% (на 129$) и достигла уровня 2537 $/кв. м.

Строителям всегда есть что ответить на вопрос о дорожающем жилье. Во-первых, они указывают на инфляцию, а также на опережающее подорожание стройматериалов (например, цемента, цена на который была в этом году резко взвинчена крупными игроками рынка). "Стоимость 1 квадратного метра на объектах MIRAX GROUP с начала года возросла на 46-56%. Рост цен на первичном рынке недвижимости обусловлен, во-первых, высокими ценами на нефть, что провоцирует высокий уровень инфляции - цены растут во всех отраслях", - сказал "ПРАВДЕ.Ру" президент корпорации MIRAX GROUP Сергей Полонский. Во-вторых, говорят строители, спрос на жилье превышает предложение, ну и, наконец, плохие законы заставляют строителей искать другие, более затратные пути финансирования строительства.

"Ввиду нестабильности евро и доллара люди предпочитают вкладывать свободные средства во что-то более надежное, в частности, в недвижимость, - говорит Полонский. - Таким образом, мы видим, что спрос на первичном рынке недвижимости увеличился, а предложение в то же время существенно сократилось". По его словам, причина сокращения предложения - вступление в силу закона федерального закона № 214 о долевом строительстве жилья, который в попытках защитить потребителя от строительных "пирамид" поставил самих строителей в весьма неудобные условия. Так, банки теперь отказываются участвовать деньгами в проектах, где присутствуют деньги дольщиков - по новому закону банк несет солидарную ответственность с застройщиком. "Мы готовы заходить с инвестициями, но только без дольщиков", - говорят банкиры.

Прежде, до принятия закона, строить на деньги дольщиков было легко и дешево. Дешевле и проще, чем с привлечением кредитов. Возможно, именно поэтому "неудобный" закон №214 и называют плодом лоббизма банкиров, которые захотели в больших объемах кредитовать строительство, убрав своих невольных конкурентов в виде дольщиков.

Строители через спешно созданные лоббистские организации пытаются внести поправки в 214-й закон, но пока без особых успехов. "Если влияние данных факторов сохранится, то в 2006 году спрос увеличится на 5%, но при этом дельта между спросом и предложением достигнет 30%. Чтобы компенсировать эту дельту, цена должна подняться минимум на 20%", - говорит Полонский.

Впрочем, даже составители закона отмечают определенные перегибы, приводящие к увеличению финансовой нагрузки на застройщика. С остальными же доводами эксперты рынка отказываются соглашаться. Так, рост затрат на стройматериалы (в частности, на цемент) не мог так решительно сказаться на общей картине - доля цемента в строительстве не превышает 2-3% (по словам самих же строителей).

Влияние цен на топливо также преувеличено. По словам директора центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, доля ГСМ в себестоимости жилья составляет единицы процентов.

В целом же Репченко смотрит на ценовой галоп у строителей со скепсисом. "Согласитесь, что в течение года риэлторы и застройщики демонстрировали небывалую информационную активность, - сказал Олег Репченко в интервью газете "Известия. - Использовали любые поводы, чтобы накликать рост цен".

"Все это мы уже проходили, - отмечает он , - сначала цены неадекватно разгоняются, а потом надолго замирают, рискуя вовсе обрушить рынок. Если наметившаяся этой осенью тенденция сохранится хотя бы до лета, в 2007 году можно смело ждать новой стагнации, а то и обрушения спроса".

Отдел экономики

вот и думай теперь, то ли покупать квартиру в ипотеку....... то ли ждать падения цен......

А ты где хочешь вложиться - в Мск или ближайшем Подмосковье ?

Если в Подмосковье, то смысла ждать нет, ИМХО.
Смотри Долгопрудный, КМК, он недооценен.

Можно и Химки посмотреть-они ближе...Новокуркино например...а цены падать вряд ли будут...а если и будут то только на элитное жилье...

Химки (в целом) и Новокуркино (как часть Химок), КМК, оценены рночно. Однако, на мой непросвещённй взгляд, жить в Химках как-то некомфортно. Этот город прям нанизан на иглу Ленинградского шоссе.

лично я думаю ждать кризиса :-)
нехорошо конечно так думать, тем более надеяться, но все таки.
Во первых есть цикл, в течение которых и происходят кризисы, обычно 8-11 лет. Во вторых, кризисы у нас случаются практически перманентно. Правда последний системный кризис в РФ был в 1998 году. Т.е. это точка отсчета.
В третьих, посмотрите на рынок потребкредитования. На 1 декабря набрано кредитов почти на 1 трлн. Из них 10%, как правило не возвращается. т.е. 100 млрд. руб. это плохие кредиты. Это же бомба замедленного действия, это так подкосит платежеспособный спрос, что некому и не на что будет на массовом рынке покупать квартиры, а банки наученные горьким опытом еще более ужесточат требования к заемщикам. Эту ситуацию можно спроецировать и на рынок ипотеки.
Только на ипотечном рынке ситуация несколько сложнее, так сроки погашения кредитов намного больше, а бремя долговое очень высокое. По ипотеке покупается 10% всех квартир, это по РФ. В Москве примерно цифра такая же. Таким образом около 1% купленных квартир всех квартир, например в Москве - потенциальные метры на продажу банками, в случае не выполнения условий погашения кредита. Но, дело в том что эффективная ставка по ипотеке минимум 16% и это в валюте!!! Представляете какое бремя долговое в течении 10 лет висит как дамоклов меч над теми, кто купил квартиру? Реально же такую финансовую нагрузку может выдержать далеко не каждый, тем боле что кредиты то выдавались преимущественно в валюте. Чуть с курсом что станет, все:
Все это предпосылки которые подтверждают мою гипотезу.
Кризису быть. Тем более что аналогичные кризисы в мире случаются довольно часто. Недавний пример рынок жилья в Англии. После довольно продолжительного роста, сейчас рынок здоров просел. Да что далеко ходить, в Питере в этом году цены упали на 30% из за несогласованной политики продаж местными и особенно чужими строителями. Построили жилья больше, чем рынок может проглотить. А ведь ситуация в стране меняется. Особенно в области социальной миграции. Жить и получать деньги теперь можно не только в Москве. В той же Уфе есть хорошие предложения по зарплате от тех же московских компаний. Все это оттягивает платежеспособный спрос с московского рынка жилья.
Цены как правильно заметили в Известиях <Согласитесь, что в течение года риэлторы и застройщики демонстрировали небывалую информационную активность>, искусственно пиарятся.
Ну здорово же, а давайте назовем новый ориентир в 3 000 и создадим ажиотаж :-)
Все говорят что индекс цен растет, но где объемы продаж? Нет по ним данных. О чем это говорит, о том что реально по таким ценам квартиры не продаются. Иначе бы они выпячивались бы так же. Кричали бы о них
Что радует, что цены растут такими же темпами и в Уфе. Это успокаивает :-) Вроде как при своих остаешься.
Так что, надо только выучиться ждать.

что-то "средние цены" в статье указаны заоблочные...
нормальная цена - 1500-1700 $/кв.м.
летом мы брали новостройку за 1300 $/кв.м. заселение летом 2006.
друзья хотят в нашем же районе по ипотеке брать квартиру. стоимость квадратного метра - 1570. будут брать "однушку". ипотечный кредит через Сбербанк. Заселение в новостройку планируется на 2007 год.
и вообще, МИЭЛЬ - дорогая фирма. цены у них высокие...

А помните, недавно года 2 назад, цены в Уфе на жильё были "московскими". Ещё все возмущались, почему это у нас цены такие завышенные?! И Уфа входила в "десятку" самых дорогих городов?! Так вот, есть мнение, что скоро "уфимские" цены снова подтянутся до столичных. Может стоит подождать?

вы понимаете смысл выражения "среднее значение"? а если по всему городу?
вы же сами пишете, что "друзья хотят ... 1570... бла-бла-бла... в нашем районе", а ваш район, он извините еще не вся москва. в доме, в котором я живу например, сейчас квартиры продаются примерно за 3500-4000, а про цены в копернике или например в венском доме на плющихе слышали?

Да уж цены приклеелись к потолку. я сейчас свою квартиру (1к.кв. 33кв.м.) продаю, в ноябре начал с 79 сейчас с руками отрывают за 95. Жуть!!!!! А что касаемо уфимских цен мне повезло 4 года назад я поменял свою 3 комн кв. на Рабкоров (Зел.роща) на 1 комн кв. на садовом. а потом ее уже на 3 х комн на войковской. Тогда был такой же ожиотаж!!!
Похоже мы идем к западной системе Жилье в Аренду! МДа!!

А мне повезло не так, я 3-х комнатную кварттиру в Уфе в сталинском доме на ул. Ленина продала и купила в москве, однокомнвтную хрущовку на предпоследней станции метро, правда не в самом отстойном районе. Но я все равно счастлива!

да уж.. трешка в центре уфы и однушка на предпоследней станции в москве.. мда уж. это в среднем такие курсы обмена?

Я не знаю - повезло мне или нет - скорее всего везучесть колеблется между этими словами. Продала я 1-комнатную квартиру в Уфе (9-этажка, 18 квадратов полезной), Уфимское шоссе - район, я б сказала - не самый лучший, но и не худший конечно), купила комнату в 3-хкомнатной кв. (13 квадратов, пятиэтажка, кирпичнаый дом) недалеко от Рязанки (пусть и говорят, что юго-восток - отстой, но вокруг по крайней мере нет ни заводов, ни запахов левых). Да и соседи мне попались отличные, что тоже ведь немаловажно)). Теперь вот планы на ипотеку квартиры....... Но цены, я уверена (пусть на 99%)- снижаться не будут. Кризис? Да что вы. По-моему политика жилищного кодекса (в частности Москвы) только ужесточается. Квартиры тут не будут дешеветь.
PS: нарыла один интересный сайтик анализа и развития цен на недвижку. Тут есть все цены (пусть и в среднем - что поделать) на все типы домов во всех районах москвы. Средний коэффициэнт берется из реальных предложений продаж. http://www.arn.ru/